Rob Jansen (Woningbelang Valkenswaard)
Hoe pak je als woningcorporatie het verduurzamen van je bezit aan, als nieuwbouw en sloop veelal geen optie zijn? Met relatief veel oude, grondgebonden woningen wil woningcorporatie Woningbelang uit Valkenswaard haar bezit 'bij de tijd brengen', waarbij duurzaamheid een belangrijke rol speelt. Hoe houdt je als corporatie grip op efficiency, en wat is de rol van meerjaren onderhoudsplanning hierbij? Een gesprek met Medewerker Vastgoedbeheer- en beleid Rob Jansen.
Naast het bouwkundig en technisch in stand houden van het bestaande bezit, moet het meerjaren onderhoud van Woningbelang ook aansluiten op de vraag van huurders en toekomstige ontwikkelingen, legt Rob uit. "Door het uitvoeren van onderhoud moet de verhuurbaarheid van de woningen in stand worden gehouden. Een belangrijke graadmeter hiervoor is het woonbelevingsonderzoek, waarin gekeken wordt naar wat onze huurder vindt en behoefte aan heeft. Wij moeten niet alleen ons bezit in stand houden, maar ook inspelen op vraag en ontwikkelingen. Dit vergt een continue bijstelling van werkwijze en uitgangspunten."
Bouwkundig en technisch
Deze bijstelling wordt bepaald door het strategisch voorraadbeleid (SVB). "Daarnaast hebben wij een bouwkundig en technisch deel, wat samen met het SVB het proces rondom meerjaren onderhoud bepaalt. Deze twee aspecten zijn samen verantwoordelijk voor de besluiten. We inspecteren jaarlijks één derde van ons woningbezit. Eén van de instrumenten die hierbij gebruikt wordt, is het conditiemeten conform NEN 2767. Naast de conditiemeting wordt de planning op basis van cycli beoordeeld, is er een logische clustering in werkzaamheden waardoor bewoners niet elk jaar lastig worden gevallen en worden signalen van bewoners opgepikt om mogelijke problemen vroegtijdig te anticiperen."
Processen ondersteunen
ICT moet bij deze processen vooral het proces ondersteunen, legt Rob uit. "Het mag niet leidend zijn. De meerwaarde is dat - indien informatie juist en volledig is ingevoerd - op basis van feiten eenvoudiger en reproduceerbaar gerapporteerd en geanalyseerd kan worden. Verder biedt ICT de mogelijkheid om gegevens makkelijker te ontsluiten.
Woningbelang gebruikt hiervoor de onderhoudssoftware van Vastware. "Wij gebruiken dit ook om diverse documenten, variërend van complex specifieke onderhoudsafspraken tot technische gegevens, tekeningen en keuringscertificaten, op elementniveau op te slaan. Ook kostenramingen voor specifieke werkzaamheden die niet voorkomen in de prijslijst worden aan de maatregel gekoppeld, waardoor het digitaal te raadplegen is en in het desbetreffende uitvoeringsjaar staat geborgd."
In het veld
"Wij gebruiken ook de Vastware Inspectie Module," gaat Rob verder. "Dit helpt ons bij het conditiemeten volgens NEN 2767. De inspectie gebeurt in het veld, en de handelingen die hiervoor uitgevoerd moeten worden zijn direct beschikbaar in de productieomgeving. Daarom hoeven wij niet meer na uitvoering de conditiemeting op kantoor te verwerken. De data is daarna direct in de gehele Vastware-omgeving beschikbaar."
"Daarnaast biedt Vastware meerdere koppelingen met andere pakketten, zoals WALS/FMP en Vabi. Ook hebben wij de mogelijkheid om de software herkenbaar in te richten, wat betekent dat vaktermen die wijzelf gebruiken worden gehanteerd. Vastware is daarbij erg welwillend in het meedenken en zoeken naar antwoorden. Kleine vragen en wensen waar wij tegenaan lopen worden bijvoorbeeld binnen enkele weken met een kleine update opgelost, terwijl grotere verzoeken in een volgende release worden aangepakt."
Risicogestuurd onderhoud
Voor de komende jaren wil Woningbelang het risicogestuurd onderhoud verder vorm geven. "Dit willen wij in 2017 gereed hebben, met ondersteuning van Vastware. Zo willen wij ons beter richten op ons doel voor de komende jaren; het bij de tijd brengen van ons bezit en dit verduurzamen."
Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia
