Home > Vastware > Visie op planmatig onderhoud

Visie op planmatig onderhoud

Onderhoud betreft doorgaans een aanzienlijke post op de begroting van vastgoedbeheerders. Niet verwonderlijk dan ook dat het management van deze organisaties aangeeft op deze begrotingsposten te willen sturen. Hierbij is het steeds meer van belang vooraf een heldere strategie te ontwikkelen. Zonder een doordacht strategisch vastgoedbeleid kan ook geen sprake zijn van een duidelijk bedrijfseconomisch verantwoord onderhoudsbeleid. Zo moet worden voorkomen dat enkele jaren voor het einde van de exploitatie van een complex nog geld wordt besteed aan onderhoudswerkzaamheden. Ofwel vraag en aanbod moeten optimaal op elkaar worden afgestemd.

Vaststellen aanbodzijde: Conditiemeting
De werkelijke technische staat van het vastgoed wordt in kaart gebracht door middel van de conditiemeting, een inspectiemethodiek waarbij de bouwkundige kwaliteit op objectieve wijze wordt gemeten en vastgelegd. Deze methodiek, volgens de NEN 2767, bestaat uit het constateren en vastleggen van gebreken c.q. schadebeelden. Aan de hand van deze gebreken wordt de inspecteur gevraagd “adviesmaatregelen” te definiëren. Dit betekent dat de inspecteur tijdens zijn inspectie aangeeft welke onderhoudsmaatregelen zouden moeten worden uitgevoerd om de gebreken te herstellen en het vastgoed in de gewenste onderhoudstoestand te houden.

Vaststellen vraagzijde: Strategisch voorraadbeleid
Het voorraadbeleid van beheerinstellingen zorgt voor een onderbouwing van de keuzes en aanpak van gebouwen/complexen en de daarmee gemoeide financiële middelen. Daartoe behoort dus ook het onderhoudsbeleid dat zorgt voor een verantwoorde besteding van de middelen.

Opstellen onderhoudsbegrotingen, jaarplannen/-budgetten
De opsteller van meerjaren onderhoudsbegrotingen (planner) toetst de resultaten van de conditiemeting inclusief de gekoppelde onderhoudsadviezen (aanbodzijde) aan het strategisch beleid van de organisatie (vraagzijde). Het is namelijk heel goed mogelijk dat het beleid van de organisatie tot andere keuzes leidt. Een voorbeeld: Bij houtrot wordt doorgaans een reparatiemaatregel voorgesteld . Op zich een uitstekend instandhoudingsadvies. Echter vanuit het energiebeleid kan worden besloten tot het plaatsen van dubbelglas. Deze besluit kan vervanging van kozijnen betekenen. Logischerwijs wordt de adviesmaatregel “houtrot reparatie” vervolgens niet overgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting.

Het voorbeeld geeft aan dat de uitkomsten van de conditiemeting (het werkelijke kwaliteitsniveau) en het strategisch voorraadbeleid (het gewenste kwaliteitsniveau) met elkaar moeten worden vergeleken. Uit deze analyse vindt vervolgens op objectieve wijze en op feiten berustende besluitvorming plaats. Vastware ondersteunt dit werkproces op de meest optimale wijze.

Vertaling strategisch onderhoudsbeleid naar inrichting Vastware Ten einde het werkelijke en het gewenste kwaliteitsniveau optimaal op elkaar te kunnen afstemmen wordt hiermee al rekening gehouden bij de inrichting van Vastware. Ofwel, het strategisch onderhoudsbeleid van de organisatie wordt naar Vastware vertaald. Dit betekent het definiëren van kwaliteitslabels zoals sloop (sober), door-exploiteren (standaard) en/of verbetering (luxe). Door het juiste kwaliteitslabel aan complexen te koppelen worden steeds de juiste beleidsmatige, strategische uitgangspunten gebruikt bij het opstellen van onderhoudsplanningen.